Рейдеры «отжали» квартиру в СВАО

Владелец доли коммунального жилья до сих пор судится со злоумышленниками

В Москве участились случаи рейдерского захвата квартир: злоумышленники выкупают долю жилплощади и всеми правдами и неправдами пытаются завладеть квартирой целиком. Как себя вести в таких случаях и защитить свои права, корреспонденту «ЗБ» рассказал юрист Олег Царёв, специализирующийся на сделках с недвижимостью.

Пастор захватил коммуналку

Один из случаев рейдерского захвата произошёл недавно в трёхкомнатной коммунальной квартире в районе Алексеевский.

— К нам в агентство обратился мужчина по имени Виктор с просьбой помочь ему сдать две комнаты в коммуналке на улице Бориса Галушкина, — рассказывает Олег. — Мы выехали на место, чтобы сфотографировать помещения, и увидели нечто невообразимое: часть квартиры была роскошно отремонтирована, другая «убита» напрочь…

Долгие годы Виктор с дочерью по договору социального найма занимали здесь две комнаты. Однажды третью комнату купила и оформила в собственность (для выкупа этой доли у прежнего владельца у соседей не было средств) супружеская чета. Как выяснилось, они были основателями некой религиозной группы. Свою организацию пастор с супругой зарегистрировали по месту жительства и вскоре захотели завладеть всей квартирой.

Новые соседи утверждали, что Виктор алкоголик и наркоман, а они, дескать, заехали с целью спасти его от лукавого. А на самом деле провоцировали его, унижали, писали ложные заявления в полицию. Виктор понял, что его выживают, и приватизировал обе комнаты. Но жить в таких условиях он всё равно не смог и уехал на съёмную квартиру. Тогда служители культа заняли всю трёшку.

Позже Виктор захотел сдать в аренду свои комнаты, но пастор с женой не давали этого сделать: перегородили проход в кухню, ванную, туалет и повесили замок. Через суд Виктору удалось добиться того, что пастору запретили вести в квартире религиозную деятельность. Но за восстановление прав собственника Виктор борется по сей день.

Долю можно выкупить

По словам Олега Царёва, чаще всего подобные ситуации возникают, когда квартира по долям принадлежит разным собственникам, и они не могут договориться между собой о продаже жилья.

— Важно помнить, что собственник, собирающийся продать долю в квартире, обязан уведомить об этом других собственников в письменной нотариальной форме и в первую очередь предложить им выкупить свою долю. Согласно статье 421 ГК РФ «свобода договора», он может назвать любую цену. Если собственники от покупки отказываются или не отвечают в течение двух месяцев, продавец имеет право продать долю кому угодно. Но даже после такой сделки можно в течение трёх месяцев выкупить долю по той цене, по которой она была продана. Для этого нужно обратиться в суд и потребовать договор купли-продажи, в котором указана сумма сделки, и расписку продавца о получении определённых денег, — говорит он.

В случае с муниципальными коммунальными квартирами Департамент городского имущества г. Москвы обязан предупредить жильцов о продаже одной из комнат, и они могут сами её выкупить. Но чаще всего денег на покупку жилплощади у жителей коммуналок нет, этим и пользуются рейдеры.

— В Госдуме уже рассматривается законопроект об отмене приватизации квартир по долям, — говорит эксперт. — А в прошлом году были внесены поправки в закон ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», запрещающие продажу доли размером менее 18 кв. метров.